Nepremičninski strokovnjak, Predrag Todić, opozarja, da zgolj gradnja stanovanj, kot to trenutno država izvaja na Brdu v Ljubljani, ne bo zadostovala za rešitev stanovanjske problematike ne v Ljubljani ne v Sloveniji. Predlaga tudi, da je gospodarstvo treba spodbujati in ustvarjati ugodne pogoje za oddajanje nepremičnin in trgovanje z njimi. Gradnja stanovanj za najemniški trg je smiselna do neke mere, vendar pa to ni edina rešitev, še meni Todić, poslovni manager pri Ljubljana nepremičnine.

Licenco za posredovanje na trgu nepremičnin imate že od leta 2004 in dobro poznate razmere na trgu. Kaj trenutno opažate, da se na področju oddajanja stanovanj dogaja v Sloveniji? Morda, če se ozreva na Ljubljano, ki je najbolj naseljeno mesto in morda najboljši pokazatelj stanja?

Na ljubljanskem trgu nepremičnin primanjkuje stanovanj srednjega cenovnega razreda, kar pomeni, da primanjkuje stanovanj, velikih od 50 do 60 kvadratnih metrov, ki bi bila lepo urejena. Stanovanja, ki so v dobrem stanju in so v cenovnem razponu od 500 do 600 evrov, hitro poidejo s trga. Zaznavamo, da je na trgu zelo malo majhnih in srednje velikih stanovanj za dolgoročno in srednjeročno oddajo.

Zakaj menite, da na trgu primanjkuje stanovanj za oddajanje? Znano je, da je veliko stanovanj praznih, nihče pa ne razume, zakaj lastniki ne bi pograbili priložnosti za dodatni zaslužek s pomočjo najemnin.

Absolutno je najemodajalce strah oddajanja, predvsem v primerih, ko imajo slabe izkušnje ali pa so slišali za primere, ko je šlo pri oddajanju stanovanj kaj narobe. Recimo, če poznajo primere, ko so lastniki ob primopredaji dobili stanovanje nazaj v slabem stanju, pogosto pa se zgodijo neprijetne izkušnje že med samim najemom.

Je tovrstnih primerov, recimo temu »slabih« najemnikov, v praksi veliko?

Moram reči, da ne, vendar, če pa se tekom najemniškega razmerja s tem soočimo, so posledice lahko zelo hude in drage za najemodajalca. Načeloma je 85 do 90 odstotkov najemnikov korektnih, deset odstotkov ali manj pa nekorektnih. Vendar ravno zaradi teh desetih odstotkov je veliko stanovanj, ki se ne oddajajo. Veliko ljudi pa stanovanj ne oddaja tudi zato, ker dejansko ne potrebujejo dodatnega zaslužka. Če kot primer predstavim zgodbo mojega soseda, zelo prijetnega gospoda. Ima veliko in lepo stanovanje, hčerka pa živi v ZDA. Gospod vsak mesec za prazno stanovanje poravna relativno visoke stroške. Za to stanovanje samo stroški upravnika znašajo od 200 do 250 evrov. Ko sem ga vprašal, zakaj ne oddaja, mi je dejal, da če bi vedel, da bo dobil korektnega najemnika, ki bo lepo skrbel za stanovanje in redno plačeval stroške, bi stanovanje oddal, sicer pa ne.

Če govoriva o stanovanjih, ki jih najemniki vrnejo v slabem stanju. Kaj so tiste najbolj pogoste poškodbe, ki jih opazite?

Opažam, da poškodbe inventarja ali infrastrukture niti niso tako velik problem. To pa seveda ne pomeni, da se ne dogajajo, se in so zelo neprijetne za najemodajalca. Pri tistih 20 odstotkov nezanesljivih najemnikov pa je težava predvsem v tem, da ne plačujejo računov oziroma drugih stroškov povezanih s stanovanjem. Dogaja se tudi, da ne plačujejo najemnine. Nekajkrat smo že naleteli na primer, ko je bilo stanovanje zanemarjeno. Z zanemarjenim mislim predvsem, da je bilo stanovanje higiensko slabo vzdrževano in je imelo neprimeren oziroma neprijeten vonj. Če so najemniki kadilci, se je vonja po cigaretah težko znebiti. Imeli smo tudi primer, ko smo uglednima najemnikoma oddali nepremičnino, pa vendar, ker je bil kužek cel dan v stanovanju, je polulal celo stanovanje, pri enem izmed najemodajalcev pa je najemnikova mačka s praskanjem poškodovala pohištvo.

Pravite, da stanovanj za oddajanje primanjkuje, jasni pa ste pri stališču, da intervencija države na način, da zgolj gradi nova stanovanja ne bo rešila problematike. Katere ukrepe za sprostitev najemniškega trga bi predlagali?

Najprej se moramo zavedati, da potrebujemo spremembe zakona, saj naš zakon ne ščiti najemodajalcev, temveč najemnike. Če ponazorim s primerom. Moja agencija je pomagala gospe pri prodaji stanovanja, v katerem je bil najemnik, ki stanovanja ni želel zapustiti. Poleg tega, da je gospa stanovanje dobila po zelo dolgem času, recimo nekaj letih, nazaj v rabo, je bilo to poškodovano in v slabih higienskih razmerah. Da je bila nesreča še večja, je lahko postopek prodaje začela šele v gospodarsko neugodnem času, zato na trgu ni iztržila tako visoke kupnine, kot bi jo, če bi se najemnik pravočasno izselil.

Naslednji problem pa je previsok davek. Če naredimo izračun vidimo, da 25 odstotkov od najemnin vzame država, na letni ravni okoli 10 odstotkov nepremičninska agencija, ki stanovanje oddaja, 15 ali 10 odstotkov sredstev porabi najemodajalec za pripravo stanovanja za novo oddajo. To je že 45 odstotkov. Če se zgodi, da najemnik ne plačuje najemnin ali stroškov, je lahko najemodajalec kmalu v minusu. Vse to so dejavniki, ki odvrnejo najemodajalce.

Kaj naj torej stori država? Zniža davke?

Nedvomno. Država razmišlja zgolj, kako bo pridobila 25 odstotkov od oddajanja nepremičnin, vendar, ko se seštejejo stroški, ugotovimo, da ima najemodajalec za okoli 50 odstotkov stroškov. Predlagam uvedbo 15-odstotnega davka na celotno obdobje oddajanja, ne samo na 12 mesecev, in splošno izboljšanje zaščite lastnikov nepremičnin.

Omenili ste zaščito lastnikov nepremičnin in nekatere slabe izkušnje najemodajalcev. Kako pa bi jih lahko bolj zaščitili?

Zakonodajni predlog bi lahko šel v smeri, da če najemnik ne bi plačal najemnine tri mesece, bi lahko na sodišču v treh mesecih dosegli izselitev iz hiše ali stanovanja. Če si predstavljate, da nekdo kupi nepremičnino, oddajanje te pa mu je vir za plačevanje hipoteke, lahko pride v situacijo, ko mora svojo hipoteko plačevati, hkrati pa nima prihodkov iz nepremičnine, katere namen je bil prav v tem, da bo dobil prihodke. Lahko se zgodi, da je najemnik v stanovanju dve leti in se tožari, lastnik pa ostane brez  stanovanja. Zdi se mi absolutno nekorektno, da so takšni ljudje zaščiteni.

Vendar ima vsaka medalja dve plati. Lahko se zgodi, da je na slabšem prav najemnik. Kaj menite, potrebujemo ukrepe tudi za izboljšanje položaja najemnikov?

Nedvomno tudi najemniki potrebujejo zaščito. Če najemnik vloži v poslovne prostore pet ali deset tisoč evrov lastnih sredstev in potem čez nekaj časa najemodajalec zviša najemnino, je najemnik v slabšem položaju. Če bi bil zakon spremenjen v korist tako najemnika kot najemodajalca, bi sigurno beležili več oddajanj nepremičnin, kar bi bilo spodbudno za gospodarstvo. Po drugi strani, če bi bili davki ugodnejši, bi bilo več nepremičnin v oddajanju, saj bi ljudje več zaslužili. Če bi bilo več oddajanja, bi bilo to spodbudno za širše gospodarstvo. Tudi lastniki nepremičnin, ki zaslužijo denar z oddajanjem, ga spet vložijo v Sloveniji, saj običajno kupijo še kakšno nepremičnino. Zavedam se, da je enostaven način za polnjenje proračuna, ki ga vsaka država pozna, prav uvedba davkov, vendar pa je potrebno določiti primerno višino, ker v nasprotnem primeru s tem dolgoročno nastaja škoda.

Intervju je pripravila in izvedla Alma Štulanović.

Foto: Tina Ramujkić


Nazaj